看看国外人家怎么调控房价

fanyouming

新华网华盛顿５月２６日电（记者 胡芳）美国的住房市场比较成熟和完善，主要依据市场规律运行。房屋的建设、销售和价格均由市场供求这只“无形之手”操纵，政府并不直接干预。不过，政府也有自己调控房地产市场的手段，主要是利率和税收。
　　
　　 利率是指美国联邦储备委员会负责设定的基准利率，即商业银行间隔夜
　　拆借利率。它直接影响银行向个人或企业的放贷利率，从而影响消费和投资以及整体经济形势。通过调节基准利率，政府可以引导住房抵押贷款利率升降，实现为住房市场降温或刺激住房市场发展的目的。
　　
　　 从美国住房市场过去几年的发展情况中可以看出，利率变化对于住房市场的影响非常显著。在经济遭受周期性衰退和“９·１１”恐怖袭击事件打击后，美联储从２００１年初开始１３次降息，并一度将利率维持在１％这一自１９５８年以来的最低点长达一年之久。在美联储多次降息后，美国住房抵押贷款利率也降到３０多年来的最低水平。罕见的低利率极大地刺激了人们的购房热情，截至２００５年底，美国住房销售量连续五年创下历史新高，价格也不断上涨。
　　
　　 为了控制通货膨胀和防止住房市场泡沫化，美联储在截至去年６月的两年里连续１７次提息，导致住房市场从２００５年底开始出现调整。利率上升增加了新购房者的贷款成本，加重了已购房者的还贷压力，并挤压了房地产开发商的利润空间。受美联储提息影响，去年第二季度以来，美国住房销售量下降，价格回落，新房开工减少，建筑开支收缩，住房市场明显降温。
　　
　　 在税收方面，对房地产消费和投资影响比较明显的是房地产税。据介绍，美国５０个州都已开征房地产税，税率一般为１％至３％。州政府相关部门每年定期对房地产价值进行评估，以此作为征收房地产税的依据。因此，住房价格上涨既意味着个人房屋资产价值增加，同时也意味着个人必须缴纳的税款增加。
　　
　　 针对房屋购买和出售时的差价，美国一些州政府还专门征收房地产增值税，并规定自住房住满两年以上出售时可以享受较大幅度增值税减免优惠，而出售投资性房屋则不能享受相应的优惠。同时，政府实行退税政策，鼓励开发商建设廉价房，为低收入者提供住房。
　　
　　 美国政府还规定，个人购房时必须说明购房是为了自住还是用于出租，出租房屋贷款利率要高于自住房屋贷款利率。出租房屋所得租金还必须按规定纳税。
　　
　　 政府还出台了一些有利于普通消费者购房的规定。比如，在有７０套以上的住宅项目中，开发商必须将至少１０％的住房出售给为当地社区服务的人，像教师、消防队员、警察和图书馆工作人员等。这些住房面积可以比较小，但售价必须比整个项目住房平均市价低２５％。
　　
　　 此外，还有一些规定旨在限制投资性房屋的数量。比如，一个住宅项目中，只有部分房屋可以出售给准备将所购房屋作为投资用的客户，这个比例最大不能超过总量的１０％，通常为５％至７％；一个人在同一个小区里只能购买一套住房；自住房如果居住不满两年就出售，屋主必须缴纳高额罚金。
　　
　　 政府的这些调控手段和规定之所以能够发挥作用，得益于美国比较健全的税收制度和房地产评估体系、多元化的房地产金融服务体系、严格的商业法治氛围以及完善的个人信用评估制度。对于开发商和个人而言，任何违规行为都可能损害自身信誉，甚至招致法律惩罚，后果十分严重。

新华网柏林５月２７日电（记者 刘向）近年来，德国房地产市场总体趋于饱和状态，除了法兰克福、慕尼黑等少数人口密集和商业发达地区，大部分地区的房价基本平稳，甚至有些下降。
　　
　　 德国联邦建筑和土地规划局负责房地产事务的官员马库斯·西吉斯蒙德日前在接受新华社记者采访时说，过去１０多年里，德国房价平稳甚至下降的趋势与周边国家，尤其与房价飙升的西班牙形成鲜明对比。
　　
　　 究其原因，西吉斯蒙德认为，首先，１９９０年两德统一给德国房地产市场带来了巨大的发展空间，一时间涌现出了大量房地产公司，房屋供应猛增，竞争激烈。其次，过去１０年里，德国失业率比较高，一般家庭收入比以前有所下降，这直接影响了人们的购房能力和购房欲望。此外，上世纪９０年代，德国房价已经是欧洲国家中最贵的，房价继续上升空间有限。
　　
　　 目前在德国，普通住房的价格在每平方米２１５０欧元左右。西吉斯蒙德说，德国房价完全取决于市场供求关系，政府并不直接对房地产市场进行干涉，但是通过出台一系列法律和政策以确保房地产有序发展。
　　
　　 德国规范住房市场的法律基础是《住宅建筑法ＩＩ》。这项法律规定，开发商应该为社会不同阶层提供住房，在面积大小、房屋设施和租金或购买能力等方面，满足不同阶层需求。
　　
　　 尽管《住宅建筑法ＩＩ》确立了房地产市场的大体框架，能够满足社会广大阶层的居住需求，但毕竟还是有家庭由于收入低或者其他原因，买不起合适的房子。为此，德国政府住房政策的一大重点是向低收入家庭倾斜，大力推行“社会住房”和“住房金”等资助政策。
　　
　　 战后几十年里联邦德国开始大力兴建“社会住房”，包括供出租的公寓楼和合作社住宅。通过不同的补贴方式，使这类住房以低于成本的租金供应给低收入阶层。近年来，在“社会住房”的资助框架内，政府还资助私人投资者和地方房地产公司，帮助他们为在市场上难以获得住房的家庭提供质优价廉的租用房。政府还资助房地产开发商对现有住房翻新改造，供低收入家庭居住。在德国许多地区，开发商如果提供适合老年人和残疾人居住的房屋，还可以得到政府的补贴。
　　
　　 据介绍，柏林有大约２２．５万套“社会住房”，专供低收入者租住。要想租住“社会住房”，必须申请获得居住资格证明。在柏林，个人年收入低于１．７万欧元，两口之家年收入低于２．５万欧元，都可以向所在区政府部门申请居住资格证明。通常单身申请者可以获得一居室居住资格证明，允许居住面积不超过５０平方米。两口之家可以获得两居室居住资格证明，允许居住面积不超过６０平方米。
　　
　　 此外，德国政府还实施“住房金”制度，通过向低收入家庭提供补贴，帮助这部分人群获得合适的住房。１９６５年，联邦德国开始实施“住房金”政策，从１９９１年起这一政策开始在德国东部地区实行。在德国，只要满足法定条件，公民都有权享受“住房金”。统计显示，最近几年中，领取“住房金”的家庭，住房负担（包括房租和购房负担）占家庭税后月收入的比例由４５％下降到３１％。

angelwen1_0

外国就是人性化， X  国跟他们比简直就是×◎◎￥×（）￥——＃×（。。。。。。。 [s:39]  [s:39]  [s:39]

九木夫

这个是外国的情况 不能和中国比的 中国人口多 土地少 而且现在好多人买房子纯粹是炒房子 价格不上去才怪呢

芙蓉居士

淮海路上那个什么楼盘，均价9W/M，开盘3个月卖光了

上海市场确实很大，客户类型多样啊

讨厌下雨天

也有失败的啊,日本当年不是就经历了:失去的十年嘛

fanyouming

引用第3楼芙蓉居士于2007-05-31 13:45发表的:
淮海路上那个什么楼盘，均价9W/M，开盘3个月卖光了

上海市场确实很大，客户类型多样啊

很想知道那些抢着买房子的人都是什么人啊？

芙蓉居士

港澳台客户以及海外华侨，外资企业驻华办事处或者子公司的XXOO等等

cmkabbdgt

其实，帮主还列举的不全。。。。。。 [s:12]  [s:12]

芙蓉居士

二奶小秘好像一般养在徐家汇那个“帝景苑”里
那里现在大概要3W了吧

cmkabbdgt

帮主列举的还不全。。。。。。。。 [s:12]  [s:12]

芙蓉居士

2NAI，小MI，一般都是住徐家汇帝景苑的
那里大概要3W的价格吧

讨厌下雨天

帮主练这都知道....不愧是帮主哦..................

fanyouming

引用第8楼芙蓉居士于2007-05-31 14:25发表的:
二奶小秘好像一般养在徐家汇那个“帝景苑”里
那里现在大概要3W了吧

帮主怎么知道的阿？我们这边好象也有个“帝景苑”阿！

芙蓉居士

有个亲戚以前做那个楼盘的内部电路工程
当时卖的时候就是个老头带个PLMM来买 [s:11]

fanyouming

引用第13楼芙蓉居士于2007-05-31 15:05发表的:
有个亲戚以前做那个楼盘的内部电路工程
当时卖的时候就是个老头带个PLMM来买 [s:11]

这年头，有钱的人就是嚣张啊！

BECK

大叔想说什么 [s:9]  [s:9]  [s:9]

guangyu_hu

ＭＳ大叔是圈内人士的说～～～～～～ [s:12]  [s:12]  [s:12]

fanyouming

引用第16楼guangyu_hu于2007-05-31 16:50发表的:
ＭＳ大叔是圈内人士的说～～～～～～ [s:12]  [s:12]  [s:12]

这还不简单，X国政府依照、葫芦画瓢就可以了！

金牛宫主

[s:9]
中国政府的房地产政策应该向外国学习借鉴

fanyouming

引用第18楼金牛宫主于2007-05-31 21:10发表的:
[s:9]
中国政府的房地产政策应该向外国学习借鉴

为了国情特色，老百姓最没有发言权了！